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羊城晚报记者 董柳 通讯员 陈康秀 陈培纯
物业公司未经法定程序调整物业收费标准算数吗？物业公司被解聘后赖着不走，还能不能继续收取物业费？物业公司不能证明房屋已交付的，业主可以拒交物业费吗？8月25日，广东省高级人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例，从法律角度对这些常见的问题给出了答案。
统计显示，今年1月至7月，广东全省法院物业服务合同纠纷收案6.5万宗、结案5.8万宗，调解成功4.2万宗，调解成功率达七成。
物业公司未经法定程序，不得随意调整物业收费标准
广州某物业公司在小区公告栏张贴区物价局有关收费标准批复及《关于停车收费调价的通知》，于2014年9月1日将小区车位管理费由原来的30元/月上调至60元/月。小区业主高某按照该标准支付一段时间后提起诉讼，要求某物业公司按照原收费标准计收车位管理费并退回超额收取的费用。
广东省高级人民法院经审理认为，物业公司调整物业收费标准应符合法定程序，但某物业公司未提交证据证明其在2014年9月1日调价前已按照规定完成了包括调价方案经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主表决通过等调价程序。该公司在2018年对2014年调价进行相关说明并收集支持表决票不符合规定，不应认定为其已就调价完成了主要程序，故某物业公司的调价不符合程序，不应支持。
物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务人主张上调物业费的，应举证证明其已完成法律、法规规定的调价程序。
物业服务合同终止后，原公司赖着不走无权收费
案涉小区经“双过半”(即参与表决专有部分占建筑物总面积过半数且参与表决人数过半数)业主表决同意解聘某物业公司，并通过公开招标方式选定新的物业公司。经业委会通知，某物业公司一直拒不退出、移交。另案生效判决确认业委会解聘某物业公司的决定有效，又一个另案生效的判决判令该公司撤离案涉小区，但某物业公司一直拒绝撤出，直至法院强制执行才搬离。此后，某物业公司起诉要求曾某等业主支付其撤场前的物业费。
广东省高级人民法院经审理认为，在另案生效判决已确认业委会解聘某物业公司的决定合法有效，且业委会已多次明确要求其退出、交接的情况下，某物业公司仍拒绝撤出案涉小区及履行交接手续，对于某物业公司以其已实际提供物业服务为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，应不予支持。
近年来，物业服务合同纠纷数量一直居高不下。实践中，物业公司“退出难”问题十分严重。物业公司在业委会解除合同后，甚至在已聘用新的物业公司后仍拒绝撤出小区，更有甚者还通过诉讼方式拖延退出时间，进而要求业主支付物业费用。对于物业公司拒绝退出并强行提供服务期间的物业费不予支持，对维护物业服务领域秩序、保护业主合法权益具有正确的价值导向。
物业公司不能证明房屋已交付，业主可拒交物业费
早在2014年12月14日，吴某与开发商签订《商品房买卖合同》，约定于2015年4月30日前交楼。同日，某物业公司与吴某签订《前期物业管理服务协议》，约定自开发商向吴某发出入伙通知书中确定的物业交付日期次月起，业主或物业使用人按月交纳物业服务费。开发商表示已于2015年4月16日向吴某寄出《入伙通知书》，通知其于2015年4月30日办理入伙手续，但吴某表示没有收到，开发商亦无法提供邮寄凭证。某物业公司主张其已依《前期物业管理服务协议》之约定提供物业管理服务，要求吴某支付相应物业管理费，吴某则以商品房未交付为由，认为不应支付相关费用。
横琴粤澳深度合作区人民法院经审理认为，无论是根据《商品房买卖合同》还是《前期物业服务协议》的约定，吴某缴纳物业管理费是以开发商向其发出《入伙通知书》为前提条件的。但本案缺乏充分确凿的证据证明案涉商品房已向吴某交付，且吴某与开发商双方对商品房买卖合同是继续履行还是解除存在重大分歧，在此情况下，认为吴某应支付物业管理费显然不符合常理且有失公平，故判决驳回某物业公司的诉讼请求。
本案中，没有证据证明出卖人已向买受人交付案涉物业，同时买卖双方在此期间就合同是继续履行还是解除存在诉讼纠纷，由此可以认定商品房交付的条件未达成，物业管理公司也就丧失了向买受人主张物业管理费的依据。因此，在认定买受人应否向前期物业管理公司支付物业管理费时，应从合同约定、交易习惯、生活常理、公平角度等对商品房交付的条件进行严格审查，避免审判结果有违常理与公平。
业主有安装充电桩的合理需求，物业公司应该配合
谭某是案涉小区房屋及车位权属人，于2022年购买了新能源汽车并按照《前期物业管理服务协议》住户手册“电动汽车需要购买产权车位，并到供电部门办理相关用电手续方可使用”程序办理相关手续，谭某在请求小区物业公司在其提供的同意安装新能源汽车充电桩书面证明加盖公章时，某物业公司没有出具相关证据材料，仅告知谭某地下停车位不具备充电桩安装条件、变压器容器不足，拒绝盖章，导致充电桩安装流程无法进行。为此，谭某提起诉讼，请求判令：某物业公司七日内在同意安装新能源汽车充电桩书面证明上加盖公章，后续配合谭某办理地下停车位新能源汽车充电桩项目建设相关手续、协助施工及承担本案的诉讼费用。
肇庆市鼎湖区人民法院经审理认为，充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，是业主正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，物业管理人应予配合。法院判决某物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内在谭某申请安装新能源汽车充电桩书面证明材料上加盖公章，驳回谭某的其他诉讼请求。
大力发展新能源汽车产业，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染具有重要意义，充电设施建设是电动汽车推广应用的重要举措。车位产权人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，而充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，是业主正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，物业管理人应予配合，但业主在安装使用充电桩的同时亦不得损害其他业主的合法权益。
业委会决定更换物业公司，原公司要配合移交
根据约定，某物业公司的物业服务合同期限自2012年5月18日起至业主委员会成立止。2019年12月20日，某花园小区业主委员会依法成立并备案，随后召开业主大会决定更换物业服务公司。2020年5月18日，某花园小区业主委员会与某物业公司向小区全体业主发出《联合公告》，某物业公司继续服务并收取物业管理费到2020年7月31日。但此后，经住建部门以及某花园小区业主委员会多次催告，某物业公司一直不配合腾退物业用房和移交物业资料。
清远市中级人民法院经审理认为，案涉小区召开业主大会成立业主委员会，并已通过决议更换物业公司，涉案物业服务合同的权利义务已终止。某物业公司应退出物业服务区域、移交相关设施及财务资料。
业主大会成立后，可以根据有关规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人，该决定是属于业主重要的自治事项，也是公民进行社会自治的重要体现。物业服务公司本质上是基于物业服务合同的一种“服务者”角色，不但无权对属于业主内部自治范畴的事项提出异议，而且还应积极配合业主大会的决定。本案被告经住建部门以及业主委员会多次催告仍不配合移交物业资料和腾退物业用房，人民法院以此亮明司法态度，坚决维护业主权益，破解物业服务公司“退场难”。 【编辑:邵婉云】
中新网成都8月26日电(孙静波 苏亦瑜 单冰洁 常新宇)“成都在我心里第一 ！”抵达成都的第二天，菲律宾“Z世代”青年格瑞斯就大胆表白这座城市。如今，行程已接近尾声，当记者再次询问时，她目光真诚且坚定，四个字脱口而出：“没有改变”。
格瑞斯(左二)等5位海外青年在成都双流国际机场外与大熊猫雕塑合影。单冰洁 摄
格瑞斯是个开朗乐观的女孩，“‘Z世代’画像中国”网络互动活动四川站走访过程中总能听到她爽朗的笑声。对于同行的伙伴她照顾有加，会给不太会用筷子的古巴青年任瑞夹菜，会为中文不太流利的马来西亚青年吉克礼、依安讲解翻译，会逗有些许内敛的柬埔寨青年庄丽贞哈哈大笑，甚至会关注到随团记者们的需求，积极配合每个人的采访。这样一个心思细腻又善解人意的姑娘背后有怎样的故事？于是，在即将返程的一个傍晚，格瑞斯开始了她的讲述……
“我想要知道中国是怎么样的”
格瑞斯出生于菲律宾的一个乡村，父母对于子女教育十分重视，为了能够让她和三个妹妹读私立学校，他们拿出积蓄购买了城市的房子，平时家里很大部分的收入也都用来供她们姐妹四人读书。爸爸常说，即使自己很辛苦也会给孩子们提供好的生活学习环境。所以，格瑞斯在很小的时候便已知道读书的重要性。
12岁时，因为要跨城市读书，格瑞斯便独自搬到了学校所在的城市生活，随后两个妹妹也相继到她就读的学校读书。自那之后，作为大姐的格瑞斯便开始用她那有些单薄瘦弱的肩膀扛起了照顾妹妹们的责任，给她们洗衣服做饭，树立正确的价值观，当她们的榜样……“我觉得自己像爸爸，也像妈妈”，格瑞斯这样评价那个时期的自己。
13岁的格瑞斯在一次课程上偶然听到老师讲中国是“正在睡梦中的巨人(Sleeping Giant)”，这个形容词激起了她的好奇心，中国是一个什么样的国家，为何是睡梦中的巨人呢？这个疑惑在格瑞斯心中种下了一颗小小的种子。
高中时期，中国和周边国家迅速发展。因为所学的课程需要，格瑞斯经常会听到关于中国的消息，也会在课余时间关注与中国有关的新闻报道。或许是信息过于鱼龙混杂，又或许是互联网已经不能满足她对汲取中国相关知识的渴望，她觉得还是要自己亲眼去看一看，亲耳去听一听。“我想要知道中国是怎么样的。”当初那颗小小的种子便开始萌芽。
作为学校的学生会主席，格瑞斯经常会帮助老师传递信息。一位在中国工作的老师将中国正在招收海外留学生的信息告诉她，希望传递给其他同学们。当时提交留学申请的学生只有4人，她和闺蜜的名字就在报名单上。尽管可以申报的都是理科专业，文科生格瑞斯还是决定抱着试一试的态度提交了申请。
2018年8月28日，这个看似普通但对格瑞斯来说十分重要的一天，她拿到了来自中国的奖学金录取通知。讲起这段经历时，她的脸上洋溢着开心的笑容，彷佛又穿越回了那年的夏末：一个女孩看着手中的信息，憧憬着和闺蜜一起到中国学习的种种。心中那稚嫩的新芽长出了藤蔓。
格瑞斯与远处的大熊猫合影留念。孙静波摄
“中文很难，但我会坚持下去”
中国与菲律宾隔海相望，18岁的格瑞斯义无反顾飞越几千公里跨海而来。刚来中国的第一年，需要去长春读语言学校。然而，让她没想到的是，学习中文成了她来中国读书路上的第一个“拦路虎”。
拼音字母、升调降调、数理化专业词汇……对于一个从未学习过中文的海外青年来讲难度颇高，这让格瑞斯直呼太难了，在最初的几个月甚至会因为觉得自己学得不够好而偷偷躲起来哭鼻子。
天生不服输的性格使得格瑞斯并没有轻言放弃，“我知道很难，但我不会放弃，一旦开始就会坚持做下去，遇到困难也不会停下来。”在她的认知中，遇到问题需要去解决问题，放弃不是可以考虑的选择，“放弃就没了”。如果你去做，就会一直在思考解决方式，这个方式不对，那就再想别的。经过10个月的刻苦学习，她终于通过了中文考试成功入学北京交通大学。
现在的格瑞斯是个讲着一口流利中文的“中国通”，可以跟中国学生一起坐在教室里听老师用纯中文授课，即便车辆工程有很多专业词汇也难不倒她。当初的“拦路虎”如今已变为趁手的“学习工具”。
不仅如此，她还担任了北京交通大学国际校区学生生活部部长，参与举办多场文化活动、体育赛事。2022年，作为留学中国“云”合唱团成员，格瑞斯参与合唱《冰雪之望》，倾情献声祝福北京冬奥。那条条藤蔓结出绚烂之花。
“美好，这个经历很美好”
2023年8月下旬，格瑞斯跟随“‘Z世代’画像中国”网络互动活动走进四川成都。“成都，一座来了就不想走的城市！”如同它的宣传语一样，这里充满着让人恋恋不舍的魅力，有着让人沉醉其中的气息。安逸的生活，热辣的美食，舒适的环境更是让格瑞斯在抵达的第二天便用“成都在我心里第一”勇敢表白。
格瑞斯与伙伴品尝火锅。苏亦瑜 摄
来成都的第一顿火锅，她会因为吃到美味的牛肉而激动地竖起大拇指称赞，身体还开心地左摇右晃；游览青城山后，她会感概一直专注看周围风景没有感觉到爬山腿累，回到酒店还重刷了两部《功夫熊猫》电影；去三岔湖的路上，已提前做好攻略的她会十分激动地给同行的朋友介绍，“这是四川第二大人工湖，有一百多个独岛”；走进大熊猫繁育基地，她会拿起手机一直不停拍摄图片视频，还开玩笑似的说“我真的想带走它”……
5天的行程短暂却又充实，格瑞斯会实时把所见所闻所感分享给朋友家人，也会把拍摄的照片发布在个人社交账号上，就像她所写的“来成都吧，我保证你会爱上它”，格瑞斯不断在给这座城市打call。
在采访即将结束时，记者让格瑞斯用一个词来形容这次四川成都之行，她想了想，“美好，这个经历很美好”。(完)
