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羊城晚报记者 董柳 通讯员 陈康秀 陈培纯
物业公司未经法定程序调整物业收费标准算数吗？物业公司被解聘后赖着不走，还能不能继续收取物业费？物业公司不能证明房屋已交付的，业主可以拒交物业费吗？8月25日，广东省高级人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例，从法律角度对这些常见的问题给出了答案。
统计显示，今年1月至7月，广东全省法院物业服务合同纠纷收案6.5万宗、结案5.8万宗，调解成功4.2万宗，调解成功率达七成。
物业公司未经法定程序，不得随意调整物业收费标准
广州某物业公司在小区公告栏张贴区物价局有关收费标准批复及《关于停车收费调价的通知》，于2014年9月1日将小区车位管理费由原来的30元/月上调至60元/月。小区业主高某按照该标准支付一段时间后提起诉讼，要求某物业公司按照原收费标准计收车位管理费并退回超额收取的费用。
广东省高级人民法院经审理认为，物业公司调整物业收费标准应符合法定程序，但某物业公司未提交证据证明其在2014年9月1日调价前已按照规定完成了包括调价方案经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主表决通过等调价程序。该公司在2018年对2014年调价进行相关说明并收集支持表决票不符合规定，不应认定为其已就调价完成了主要程序，故某物业公司的调价不符合程序，不应支持。
物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务人主张上调物业费的，应举证证明其已完成法律、法规规定的调价程序。
物业服务合同终止后，原公司赖着不走无权收费
案涉小区经“双过半”(即参与表决专有部分占建筑物总面积过半数且参与表决人数过半数)业主表决同意解聘某物业公司，并通过公开招标方式选定新的物业公司。经业委会通知，某物业公司一直拒不退出、移交。另案生效判决确认业委会解聘某物业公司的决定有效，又一个另案生效的判决判令该公司撤离案涉小区，但某物业公司一直拒绝撤出，直至法院强制执行才搬离。此后，某物业公司起诉要求曾某等业主支付其撤场前的物业费。
广东省高级人民法院经审理认为，在另案生效判决已确认业委会解聘某物业公司的决定合法有效，且业委会已多次明确要求其退出、交接的情况下，某物业公司仍拒绝撤出案涉小区及履行交接手续，对于某物业公司以其已实际提供物业服务为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，应不予支持。
近年来，物业服务合同纠纷数量一直居高不下。实践中，物业公司“退出难”问题十分严重。物业公司在业委会解除合同后，甚至在已聘用新的物业公司后仍拒绝撤出小区，更有甚者还通过诉讼方式拖延退出时间，进而要求业主支付物业费用。对于物业公司拒绝退出并强行提供服务期间的物业费不予支持，对维护物业服务领域秩序、保护业主合法权益具有正确的价值导向。
物业公司不能证明房屋已交付，业主可拒交物业费
早在2014年12月14日，吴某与开发商签订《商品房买卖合同》，约定于2015年4月30日前交楼。同日，某物业公司与吴某签订《前期物业管理服务协议》，约定自开发商向吴某发出入伙通知书中确定的物业交付日期次月起，业主或物业使用人按月交纳物业服务费。开发商表示已于2015年4月16日向吴某寄出《入伙通知书》，通知其于2015年4月30日办理入伙手续，但吴某表示没有收到，开发商亦无法提供邮寄凭证。某物业公司主张其已依《前期物业管理服务协议》之约定提供物业管理服务，要求吴某支付相应物业管理费，吴某则以商品房未交付为由，认为不应支付相关费用。
横琴粤澳深度合作区人民法院经审理认为，无论是根据《商品房买卖合同》还是《前期物业服务协议》的约定，吴某缴纳物业管理费是以开发商向其发出《入伙通知书》为前提条件的。但本案缺乏充分确凿的证据证明案涉商品房已向吴某交付，且吴某与开发商双方对商品房买卖合同是继续履行还是解除存在重大分歧，在此情况下，认为吴某应支付物业管理费显然不符合常理且有失公平，故判决驳回某物业公司的诉讼请求。
本案中，没有证据证明出卖人已向买受人交付案涉物业，同时买卖双方在此期间就合同是继续履行还是解除存在诉讼纠纷，由此可以认定商品房交付的条件未达成，物业管理公司也就丧失了向买受人主张物业管理费的依据。因此，在认定买受人应否向前期物业管理公司支付物业管理费时，应从合同约定、交易习惯、生活常理、公平角度等对商品房交付的条件进行严格审查，避免审判结果有违常理与公平。
业主有安装充电桩的合理需求，物业公司应该配合
谭某是案涉小区房屋及车位权属人，于2022年购买了新能源汽车并按照《前期物业管理服务协议》住户手册“电动汽车需要购买产权车位，并到供电部门办理相关用电手续方可使用”程序办理相关手续，谭某在请求小区物业公司在其提供的同意安装新能源汽车充电桩书面证明加盖公章时，某物业公司没有出具相关证据材料，仅告知谭某地下停车位不具备充电桩安装条件、变压器容器不足，拒绝盖章，导致充电桩安装流程无法进行。为此，谭某提起诉讼，请求判令：某物业公司七日内在同意安装新能源汽车充电桩书面证明上加盖公章，后续配合谭某办理地下停车位新能源汽车充电桩项目建设相关手续、协助施工及承担本案的诉讼费用。
肇庆市鼎湖区人民法院经审理认为，充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，是业主正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，物业管理人应予配合。法院判决某物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内在谭某申请安装新能源汽车充电桩书面证明材料上加盖公章，驳回谭某的其他诉讼请求。
大力发展新能源汽车产业，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染具有重要意义，充电设施建设是电动汽车推广应用的重要举措。车位产权人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，而充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，是业主正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，物业管理人应予配合，但业主在安装使用充电桩的同时亦不得损害其他业主的合法权益。
业委会决定更换物业公司，原公司要配合移交
根据约定，某物业公司的物业服务合同期限自2012年5月18日起至业主委员会成立止。2019年12月20日，某花园小区业主委员会依法成立并备案，随后召开业主大会决定更换物业服务公司。2020年5月18日，某花园小区业主委员会与某物业公司向小区全体业主发出《联合公告》，某物业公司继续服务并收取物业管理费到2020年7月31日。但此后，经住建部门以及某花园小区业主委员会多次催告，某物业公司一直不配合腾退物业用房和移交物业资料。
清远市中级人民法院经审理认为，案涉小区召开业主大会成立业主委员会，并已通过决议更换物业公司，涉案物业服务合同的权利义务已终止。某物业公司应退出物业服务区域、移交相关设施及财务资料。
业主大会成立后，可以根据有关规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人，该决定是属于业主重要的自治事项，也是公民进行社会自治的重要体现。物业服务公司本质上是基于物业服务合同的一种“服务者”角色，不但无权对属于业主内部自治范畴的事项提出异议，而且还应积极配合业主大会的决定。本案被告经住建部门以及业主委员会多次催告仍不配合移交物业资料和腾退物业用房，人民法院以此亮明司法态度，坚决维护业主权益，破解物业服务公司“退场难”。 【编辑:邵婉云】
秋天的第一个喷嚏 找你报到了吗？
关于过敏 你需要收藏的7个健康提示
今年8月7日至13日是第八个“中国过敏防治周”，今年的主题是“关注气候、环境和生活方式变化，预防过敏”。近期，全国多地气候多变，随着金秋时节的到来，不少朋友计划出游，出游期间、居家生活、养宠……关于过敏，有哪些需要注意的问题呢？
今天，北京协和医院变态反应科的专家为您准备了关于过敏的7个健康提示。
立秋拉开花粉过敏大幕
秋季花粉过敏有哪些症状？立秋是“二十四节气”中的第十三个节气，也是秋季的起始，自然界万物开始从繁茂成长趋向成熟。很多一年生的草本植物，在这段时间借助风力开花授粉。当这些花粉与过敏体质患者相遇，就会引发眼红眼痒、喷嚏流涕、咳嗽喘憋、皮肤痒疹等症状，如果不慎大量吸入花粉，还可能引发过敏性休克。
花粉过敏体质的患友该如何度过特殊时期？第一，建议患友前往医院查明过敏花粉的种类，根据气传花粉监测数据，指导户外活动；第二，外出做好充分防护，比如佩戴防花粉眼镜、口罩，使用鼻用花粉阻隔剂；第三，在专业医生的指导下，规范使用抗过敏药物治疗，症状严重的患友还可以使用生物制剂，例如奥马珠单抗等，进行封闭抗体的短期治疗；第四，对于希望根治花粉过敏的患友，可以在花粉季节后，前往变态反应科接受花粉针剂脱敏治疗。
金秋郊游当心昆虫过敏
金秋野外游玩，昆虫过敏会有什么症状？在我国，常见的蚊子有按蚊、库蚊、伊蚊，它们在立秋后叮咬人类往往更加猖獗，叮咬过敏体质人群可能引发丘疹性荨麻疹，叮咬处可能会出现大小不等的大丘疹。仔细观察，会在大丘疹中央看到被叮咬后的刺孔，严重时会出现小水泡、破溃，瘙痒明显，通常持续1至2周。
而蜜蜂、胡蜂、蚂蚁叮咬可引发严重过敏反应，不但发作急骤，通常在数分钟内患者还会出现全身潮红、皮疹、呼吸困难，严重者血压下降、意识丧失，甚至危及生命。
需要注意的是，户外旅游爱好者尤须警惕蜜蜂或胡蜂蜇刺过敏。蜇刺过敏反应分为普通局部反应、大局部反应以及全身性严重过敏反应3个类别。其中，大局部反应是指蜂蜇局部肿胀直径超过10厘米，且持续时间超过1天；全身性严重过敏反应是指蜂蜇部位以外的组织和(或)器官出现症状。
过敏者出游记得随身带药
昆虫过敏症状严重怎么办？严重过敏反应患者在查明过敏原因后，除了采取相应回避措施以外，均需配备急救包——急救包内要有可自动注射的肾上腺素笔。
根据欧美国家经验，使用50至200微克作为维持剂量的蜜蜂或胡蜂蜂毒进行脱敏治疗，可以使75%至95%的严重过敏反应患者实现临床治愈。
此外，过敏体质人群在野外游玩要随身携带常规抗过敏药物，必要时还需携带急救药物和设备，确有必要者可前往医院变态反应专科检查与评估后再安全出行。
霉菌过敏可选脱敏治疗
近期多地洪涝，霉菌引发过敏性哮喘怎么办？一旦过敏性哮喘急性发作，应尽快前往医院应急治疗以控制症状，并查明过敏原。如果过敏原明确为霉菌，就要加强针对霉菌的环境控制，从而减少对霉菌的吸入。
如果家具等室内物品遭洪水浸泡，要尽快进行充分烘干，并使用具有除霉菌功效的清洁剂等，以尽可能清除霉菌；同时，要及时扔掉被霉菌严重污染的物品。
此外，使用新风系统或空气净化器能够帮助降低室内空气中霉菌过敏原含量；还可将室内涂抹的密封胶等换成不易发霉的替代材料。
若居住环境里的霉菌仍然难以彻底清除，症状没有好转，可以选择进行脱敏治疗。
过敏体质也能安全养宠
过敏体质患友如何安全养宠？第一，建议给宠物定期洗澡，喂食添加了可以中和过敏原抗体成分的特殊口粮，尽可能减少宠物释放过敏原；第二，可以充分利用空气净化器，尤其是新风系统，降低室内过敏原负荷；如果过敏症状十分明显，建议您在变态反应专科医生的帮助下，使用抗敏药物治疗，定期监测过敏症状的发展。
如果通过上述方法还是不能控制过敏症状的发展，但又希望继续养宠物，可以考虑使用猫或狗的过敏原疫苗进行脱敏治疗，提升对宠物过敏原的耐受力。
预防过敏把握这些细节
日常生活中，如何预防过敏？洗澡时不宜过分搓洗皮肤；使用洗发水、沐浴露、洗涤剂后，应尽可能将其冲洗干净，必要时涂抹润肤霜；手洗衣物时可戴橡胶手套，减少接触洗涤剂；机洗衣物时，洗涤剂应适量；不要让皮肤破损处接触日化品。
此外，低龄儿童更易出现湿疹等过敏问题，因此尤其要注意保护他们的皮肤，如穿戴柔软衣物、使用防腐剂较少的婴幼儿专用护肤品等。
正确识别过敏现象，也是阻止过敏发生和发展的重要前提。日化品中的香料、防腐剂、表面活性剂等长时间停留在皮肤表面容易引发过敏，表现为皮肤瘙痒、红斑、皮疹等。如果外用某种日用品、食用某种食物或药物后总是伴随相同症状反复出现，应怀疑可能为过敏反应。文/关凯(北京协和医院) 【编辑:邵婉云】
